Анализ состояния законности при осуществлении строительства многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан показывает, что в данной сфере допускаются грубейшие нарушения закона.
Порядок привлечения денежных средств граждан для жилищного строительства урегулирован Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее – Закон № 214-ФЗ).
Согласно положениям указанного закона привлекать денежные средства граждан вправе только непосредственно застройщики объекта (лица, которым земельный участок предоставлен для строительства многоквартирного дома) путем заключения с гражданами договоров участия в долевом строительстве.
Является нарушением требований Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан-участников долевого строительства до получения застройщиком в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого участка.
Денежные средства граждан подлежат привлечению застройщиком только после государственной регистрации договора долевого участия в строительстве.
Привлечение денежных средств граждан не застройщиками, а иными юридическими лицами (инвесторами подрядными организациями, агентами и др.) противоречат положениями Закона № 214-ФЗ. К таким, например, можно отнести «договор инвестирования строительства жилья» или «предварительный договор купли-продажи создаваемого имущества». До момента основных договоров купли-продажи и передачи прав собственности на квартиру застройщик не имеет никаких обязательств перед гражданином, в том числе по выплате неустойки за нарушение указанных в договоре сроков.
Кроме того имеются случаи навязывания застройщиками участникам долевого строительства условий, нарушающих их права, к примеру, обязанность дольщиков нести расходы по оплате коммунальных услуг до получения дольщиком квартиры по акту приема-передачи и оформления права собственности на нее, незаконная выплата застройщику неустойки при расторжении договора по инициативе дольщика, навязывание способа управления многоквартирным домом, незаконное освобождение застройщика от выплаты неустойки в случае незапланированного прекращения строительства ввиду отсутствия денежных средств и других факторов, не относящихся к обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор) и др.
Договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать конкретный объект, подлежащий передаче, срок передачи этого объекта, цену договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет!), способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Прежде чем выбрать объект долевого строительства ознакомьтесь с реестром пострадавших граждан, размещенном на сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы (stroi.mos.ru).
Куда вы можете обратиться случае нарушения Ваших прав как участника долевого строительства:
1. Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстроинвест)
Адрес: 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 8/1, стр. 1
2. Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве (Роспотребнадзор) и его территориальные органы по месту нахождения объекта долевого строительства.
Адрес: 129626, г. Москва, Графский пер., д. 4/9
3. Прокуратура города Москвы и территориальные прокуратуры
Адрес: 109147, г. Москва, пл. Крестьянская Застава, д. 1
